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江门市住宅物业管理条例进入调研阶段

发表于 2024-08-05 浏览量

物业新闻网讯：

买房一阵子，住房一辈子——物管好坏，将直接关系到广大业主的居住感受，所以，建章立制很有必要，为此，市住建局牵手中山大学，准备起草、出台《江门市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)，目前正在调研阶段。

　　"我们重点调研物业管理活动及对其指导、监督和管理工作中存在的重点突出问题，以及《条例》的相关立法需求。"市住建局物管科相关负责人表示。

　　8月4日上午，市住建局组织多个部门、多名相关人员进行研讨，来自人大、政协、物管协会、物管企业等单位的代表以及业主代表畅所欲言，从多个角度谈到了多方面的相关建议，如加强业委会建设、解决物业管理欠费问题等，接下来，让我们一起来看看，大家都说了些什么——

　　关键词一：业委会的筹备

　　人大代表表示，目前，业委会被动筹备的占比较大，建议由街道、社区主动组织符合条件的小区启动筹备业委会，把业委会的成立纳入街道、社区的工作日程，纳入到政府相关部门指导和督察的职责范围，这样才能为业主创造一个和谐的社会环境，同时，政府有关部门也要高度重视、支持业委会成立事宜，因为业委会是一个基层群众自治组织，如果发挥得好，可以成为社区工作的一个好平台。

　　"居委会应当在业委会成立时发挥作用，但是在现实生活中，部分居委会所发挥的作用很小，非常重要的原因在于，它们从维稳的角度出发，不一定希望成立业委会，然而，基层的问题难以掩盖，而是需要化解。"律师代表进而讲到，江门立法时，应明确居委会的指导、监督作用。

　　来自某社区的代表则说："在人们的观念中，业委会已经成为我们下设的一个组织(机构)，其实这种想法不太正确，立法的时候应明确各自的责任，不应该把社区摆在一个风口上。"

　　"对业委会成员的审核，对于街道、居委会应该赋有的权利，在《条例》里面应有比较明确的说明。"海伦堡物管公司相关负责人表示。

　　社区代表还表示，有时业主向其反映问题，他们也会向物管公司反映，但由于他们本身工作量大，没有执法权，也不够专业，问题往往难以真正解决，所以，多个部门共治，并明确物业管理相关部门，如主管部门、监督部门、执法部门的职责显得很有必要。

　　人大代表同时讲到，业委会筹备经费难有保障，建议借鉴其他社区的经验，设立一个专用账户;同时，业委会筹备质量的稳定性较差，为避免成员因认知不同而产生的纠纷，建议筹备流程简化，筹备组准备的相关材料要明确地由政府相关部门提供，提高筹备的成功率。

　　关键词二：加强业委会监管

　　多名代表讲到，有部分小区的业委会由于缺乏监管、违法成本低而以权谋私，最终损害了业主利益。

　　为此，一律师建议成立监事会，其成员可由部分业主和部分居委会成员参与，监事会可以紧急召开业主大会，也可以在业委会出现损害业主利益事件时向上级报告。"当业委会和物业公司出现矛盾时，可由居委会的人民调解委员会，或者是住建部门等第三方来进行处理。"该律师同时建议道。

　　"我们如何选择一些热心公益事业、为小区利益着想的业委会成员显得很有必要。"市物业管理协会会长方耀添认为，一方面，我市可借鉴先进地区，如香港的做法;同时，建议通过立法，提高业委会成员的"纯度"、专业度，并规范他们的行为，这是本次立法与否的关键所在，因为任何法律到了最后，关键还是要靠人去执行。

　　"要通过立法来监督业委会对公共收益的处分和重大事项的决议。"海伦堡物管公司相关负责人建议道，"业委会的部分成员可以来自街道、居委会，也就是说，要尽可能有公职人员在里面，以利于业委会的后期运作。"

　　关键词三：物管费公示问题

　　社区代表留意到，部分物管公司称费用不够，主要是因为部分业主没交物管费，但实际上，部分物管公司有其他收入但并未向业主公开，例如，停车位收费和商业摊位的收费等，即使业主向其要求公开，他们也不作为，为此，费用收支情况如何公示，应有相关规定。

　　"一方面，规范的物管公司都会定期公布费用收支情况，建议其他物管公司向这些规范的物管公司学习，同时，我建议部分物管公司可以尝试酬金制，香港在这一方面做得比较好。"方耀添认为。

　　一律师讲到，目前，非常突出的一个问题是新旧物管公司的交接问题，通常是，业委会聘请了新物管公司，但旧物管公司不愿撤场，主要的说辞是物管费没有理清等，其实，这可以通过法律途径进行解决，希望能在立法上予以体现。

　　关键词四：强化培训

　　"住建部门应加强对业委会成员的培训，让他们了解业委会运作的相关事宜，学会在法律框架内处理纠纷。"一名律师说。

　　"加强对业委会成员的培训确实很有必要，因为在实际工作中，有些业委会成员经常找我们，哪怕是很小的会议，很小的事情，如果我们不去，他们的意见就比较大。"来自社区的代表"诉苦"说。

　　关键词五：加大宣传力度

　　来自媒体的代表表示，江门之所以频繁出现物管纠纷，非常重要的原因在于，广大街坊对《物权法》等法律法规知之甚少，所以，强化宣传很有必要。该媒体代表同时建议，借助媒体平台，增强街坊对这项活动的知晓度、参与度。另外，主管部门应尽可能地多听取业主代表的声音，使得立法能充分体现民意。

　　一名律师也表示："我们应开门立法，充分听取多方面意见，比如物业管理方和业主，尤其是业主，毕竟，该法真正的实行对象是广大业主。"

　　关键词六：

　　部分业主拖欠物管费

　　代表们大多认为，小区物业管理存在主要问题比较集中，包括小区地面车位的权属问题、部分业主拖欠物管费的问题，以及公共设施的权属问题、违法扩建的问题等。

　　来自南泉花园的业主代表认为，部分业主拖欠物管费，侵犯的是其他、绝大多数业主的利益，为此，他建议道："物管公司在和业主签合同时，要求业主提供扣费的账号，物管费用直接扣除。"

　　"建议将恶意拖欠物管费的业主列入失信黑名单。"有的物管公司代表还建议，通过立法改善业主不交物业费的老大难问题。

　　谈及公共设施，比如会所的权属问题，人大代表建议，开发商应提前对会所产权进行公示，以免日后产生不必要的麻烦。

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