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第一节大地产行业从增量建设进入存量经营模式

中国的房地产行业从98年房改开始发展到现在，经历了行业发展最轰轰烈烈的"黄金时代"。在这10余年的发展过程中，房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展，行业逐步成为国家重要的支柱产业，以及GDP稳定增长的调节期。在增量业务连续多年快速增长后，支撑销售的需求结构发生变化，大地产行业的发展机遇也将从增量开发转为存量持有环节。

图表1：大房地产行业发展脉络图

数据来源：北京欧立信调研中心

我们梳理了地房地产行业的各个环节，认为在房地产存量经营时代，在物业服务、存量交易服务、房地产金融服务以及改造更新服务四个子行业，具备较广阔的发展前景和机遇。

表格1：地产行业存量业务细分市场机会

数据来源：北京欧立信调研中心

地产行业在新的发展环境下，传统地产开发业务由于成本的提升以及大部分城市去化难度加大，导致投资回报率下降，企业再投资意愿降低，行业规模出现收缩。新业务如果从单纯的利润水平来看是低于项目开发的，但市场空间广阔，市场集中度低或者尚未建立起足够规模的市场，企业增速由保障。同时，在社会整体融资成本下降的情况下，妥善利用合理的金融工具增加业务杠杆水平，可以获得理想的投资回报率。

在这里我们将会详细介绍物业管理行业，以住宅社区物业管理为主进行介绍。随着14年《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的颁布和物业附加服务的发展，纯粹的物业管理业务利润率水平得到提升，规模企业的数量以及盈利能力明显增加。行业在集中度提升以及附加服务业务项目增加的环境和条件下，未来3-5年具备较通顺的成长逻辑，建议关注行业的发展以及随之带来的个股的机遇。

第二节物业管理行业概况

一、行业现状及发展历程

我国物业管理行业伴随房地产行业的产生而产生，最早可以追溯至二十世纪八十年代初，第一家物业管理公司为深圳物业管理有限公司。

图表2：我国物业管理行业发展历史回顾

数据来源：北京欧立信调研中心

自此中国物业服务行业迅速成长，2003年国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范。

2010年之后，各地方以及中央在存量地产项目规模不断增加的同时，意识到发展存量物业经营的重要性，出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，在2014年更是公布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，废除了住宅物业的价格控制及指导政策。物业管理业务从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化程度提升的方向发展。

市场规模方面，根据中国指数研究院的报告显示，截止到2015年末，全国物业管理面积为174.5亿平米（物业管理面积根据物业管理协会数据以及历年竣工面积计算），而根据2000年以来的已竣工项目面积分布来计算，住宅面积占比达到77%，办公项目占比为2.64%，商业项目占比为10.39%，其他项目占比为9.27%。根据中指16年最新报告中百强企业各类型物业平均物业管理费用推算，15年全国物业管理费用总规模约为6500亿。11至15年全国商品房累计销售面积为60亿平米，预计未来3年新增物业管理面积将在36亿平米左右，若按照15年的物业结构和费用测算，则总市场规模将会达到7800亿。https://wenku.baidu.com/view/a9b1143a773231126edb6f1aff00bed5b9f373e0.html