当前位置：

首页新闻资讯行业资讯地产物业

物业管理市场基本情况之东北地区和华北地区

发表于 2024-08-05 浏览量

物业新闻网讯：

节选自2005年出版的"物业管理职业经理人素质教育丛书"之《物业管理市场营销策略》。丛书由蓝钻物业董事长王荷先生主编。

　　我国东北地区是指辽宁省、吉林省、黑龙江省，其主要大城市有大连、沈阳、吉林、长春、哈尔滨、大庆等。

　　华北地区主要包括北京、天津、河北省等，该区域有我国九大都市经济圈之一的京津唐（北京、天津、唐山、秦皇岛、石家庄）经济带。

　　一、东北地区的物业管理概况

　　至2004年年底，东北地区的在管物业以老小区为主，其主要大城市的物业管理覆盖率分别为：大连31%、沈阳19%、长春15%、哈尔滨17%。物业管理覆盖面积总体上处于我国中等偏下水平，明显高于西北地区，但落后于西南地区。这一地区的物业管理公司通过国家一级资质评审的为数廖廖，至2005年6月，东北三省共有国家一级资质物业管理企业9家（辽宁2、吉林1、黑龙江6），占全国202家一级企业总数的不足4.5%；通过国家二级资质评审的企业也为数不多。物业管理公司主要脱胎于政府的房管所和企事业单位的后勤服务部门；发展商属下的物业管理公司借助发展商的庇护，拥有一定的管理规模，但总体管理水平较低，参与市场竞争意识较弱，基本上没有明显的跨区城市场拓展行为，只是"安守家园"。近两年，东北地区的沿海城市房地产发展较为迅猛，新建物业较多，设计较为合理，配套设施齐全，成为新增市场的"奶酪"。例如，大连房地产投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加，1999～2000年由30.7%上升至40%，2001～2002年略有下降，但也达到34%。该地区的物业管理市场项目引起了深圳、上海、广州等地优质物业管理公司的注意。

　　1．业主方面的基本情况

　　东北地区是老工业基地，业主以政府公务员和企事业单位的职工为主，外销物业较少，外来人口购房不多；房屋主要来源于原单位的福利性分房，近年来，新建物业大都为商品房，商人等社会群体购房明显增多。但大连情况不同，大连是2003年前中国外资企业和境外公司及金融机构投资最早的5个城市之一，业主构成成分较其他城市复杂。

　　东北地区业主的商品意识、物业管理的消费意识正在逐步形成中。受振兴老东北工业基地的影响，人们的市场经济观念明显增强，改变了以往依靠政府、单位分房的思想。该地区的人民普遍没有南方人民富有，其经济承受能力有一定限度，如大连的平均房价在2003年为每建筑平方米2 500元左右。因此，形成了许多中档物业的业主经济承受能力较弱的局面，高档物业的业主虽有一定的经济承受能力，但高档物业并不热销。

　　东北地区的低档物业的业主由于受经济条件限制，对物业管理服务的总体需求水平不高，只要有人帮助清洁卫生即可，对保安、绿化、园林维护、维修基本没有要求，有事情主要靠自己解决。只有中高档物业的业主对物业管理服务的需求较高，他们不仅要求提供日常物业管理服务工作，而且还要求提供更高层次的物业管理服务，如代请家教、代照顾老人等。物业管理已逐步深入人们的消费心理，人们购房既看建筑物本身的质量、环境、设施等情况，也悄悄地兴起了对物业管理的消费意识。

　　2．物业方面的基本情况

　　东北地区气候恶劣，是我国气温最低的地区，经济发展正处于国企深入改革时期，总体经济水平不高，是我国的老工业基地。物业以老小区为主，物业面貌较为陈旧；新建商品物业总数远低于东南沿海地区，且以中低档为主，高档物业空置率较高。但自2003年国家提出"振兴东北"的口号以来，该区域渐渐成为房地产市场最有潜力的地区。例如，大连房地产投资在固定资产中呈现强势地位，成为拉动经济增长的重要力量。

　　3．物业管理公司方面的基本情况

　　东北地区物业管理公司起步较晚，比东南沿海地区大约晚了10年，大都是在20世纪90年代初，由国有企业后勤单位适应经济发展的需要改制而成立，这些物业管理公司起点不高，近几年情况有明显改善。东北地区有9家通过国家一级资质评审的物业管理公司，这些公司的管理规模大都在100万m2以上，管理服务水平较高，几乎可以与东南沿海大城市的优秀物业管理公司相比较。但市场上众多中小型公司的管理服务水平不高，而且这些中小型公司所占比例较大，管理面积较多但十分分散，有的甚至只有1个物业项目；有些中小型物业管理企业依靠发展商补贴维持；有些小型物业管理公司负债经营严重亏损。因此，总体物业管理服务水平参差不齐。

　　东北地区的物业管理公司比较注重省内、市内拓展，而真正走出省内向全国市场拓展的企业十分少见。在市场外拓范围上，已由做单一类型项目向多种类型项目方向发展，由做新建物业项目向老住宅区域存量市场延伸。随着深圳等地物业管理公司向东北大地开拓市场，该地区的物业管理企业普遍意识到生存危机，扩张意识逐渐增强。东北地区的物业管理公司常居此间，对市情熟、民情熟，在发展过程中能结合当地区域文化，形成了其特有的企业文化与广大市民的思想意识相融的局面。公司员工均来自当地，人力资源优势非常明显。同时，他们与当地政府及行业主管部门沟通和联系方便，能及时处理一些有碍于物业管理工作开展的事务。

　　4．政策与环境

　　（1）政策状况在20世纪90年代初，东北地区的物业管理基本上属于自由发展阶段，地方政府重视程度不高，没有制订一些地方性法规来约束、规范地方物业管理市场的发展，也没有组建相关的行业协会。从上个世纪90年代末开始，借鉴沿海地区发展物业管理的先进经验，地方政府已明显提高了认识程度。

　　为了改善本地区的生活质量，随着地方政府及各有关部门对物业管理重视程度的提高，相继出台了一系列地方政策支持物业管理工作，这主要表现在地方政府提供了大量资金支持，加强了对老小区的改造力度，对房管所转制后的员工给予了适当安置等。

　　（2）物业服务收费标准东北地区物业管理服务费遵照当地的房地产主管部门制定的行业标准。由于该地区居民可支配收入有限，物业服务费明显低于南方发达城市的水平，中低档物业收费普遍偏低，高档物业和写字楼的收费价格较为合适，与全国物业管理同等规模物业基本持平。大城市及沿海城市的新建物业收费基本按市场化运作，价格较为合理。

　　（3）发展商对物业管理的认识在这一区域的发展商基本上都有自己的物业管理公司，一些有实力和品牌的物业管理公司均出自发展商的旗下，在发展商的保驾护航下"风景这场独好"，不愁生计地过着"自给自足"的生活。过去，发展商认为物业管理很简单，只需做好基本的保洁、保安等工作即可；随着房地产市场竞争的日益激烈，他们普遍感觉到生存的压力，开始居安思危，聘请深圳、上海等地品牌物业管理企业提供服务，帮助发展商进行规划设计与竣工验收，提供全权委托管理服务，以此来为项目销售增加亮点。深圳等地的物业管理公司从自身赢利风险的角度出发，与该地区的发展商合作时一般只考虑提供顾问咨询服务。

　　二、华北地区的物业管理概况

　　华北地区的物业管理水平主要体现在北京市和天津市这两个大都市上，尤其是北京市。北京是我国的政治、文化中心，随着申奥的成功，房地产市场持续繁荣，也给物业管理公司带来了潜力无限且份额庞大的市场，这块巨大的"奶酪"引起了外地品牌物业管理企业的注意，纷纷进入北京市场，仅深圳市就有30多家品牌物业管理公司在京奋战。物业管理市场在政府的积极运作下，已开始渐入理性发展阶段。

　　华北地区物业管理既有大量的本地企业，也有上海、深圳等地品牌物业管理公司。当地公司在管物业以老小区为主，随着市场份额的扩大，通过关系营销的作用均获得可观的物业项目。通过市场的培育、竞争的加强，当地公司注重在本地拓展市场，与外来"诸侯"展开争霸。外来的物业管理公司在京城的开拓目标一般是写字楼、别墅等中高档物业，在提升品牌的同时注重规模效益。

　　至2005年6月，北京市通过国家一级资质评审的物业管理企业为38家，天津市6家，河北省没有。综合观察，北京市本地物业管理公司的规模、水平处于国内领先水平；天津市本地公司的规模、水平表现一般，落后于深圳、上海、广州等地。本地区物业管理覆盖率处于国内中等水平；据资料显示，北京市2004年的物业管理覆盖率为35%。

　　1．业主方面的基本情况

　　华北地区的业主主要以政府公务员和企事业单位的职工为主。外销物业占很大比例，外来人员购房占商品房销售份额的1 / 2以上，尤以北京市为主，北京市的中高档写字楼的业主大部分来自国外及国内各地的政府部门和企事业单位。普通市民的住宅消费以中低档物业为主，且基本有二次购房的行为。随着国家福利分房的改制，人们的市场经济观念得到提高，靠单位、政府分房的思想已基本破除。

　　由于该地区的居民文化档次较高，普遍具有商品意识，对物业管理服务要求较高，业主维权意识强烈，具有现代物业管理的消费意识。对物业管理服务的需求因地域、人群、物业而异。在低档物业中，业主只要能享受到基本的物业管理服务，有适当的保洁、保安人员规范操作即可，对社区文化要求不高。在中高档物业中，由于业主具有一定的经济实力且本身具备一定文化水准，不仅要求提供日常物业管理服务，而且要求服务升级营造优质社区。例如，北京一些物业管理公司推出的"物业定制"服务模式，推出"黄金级"、"钻石级"和"皇冠级"3类服务模式；还有物业管理公司应业主要求，提供房地产投资方面的咨询服务等。

　　2．物业方面的情况

　　在这一经济区域中，既有高水准的国际化大都市，如北京市，又有典型的内地省会城市，如石家庄市。近几年，该区域在北京市大规模开发建设的带动下，经济呈现强劲增长势头，新建物业较多。北京市、天津市在建国之后就开始大规模建设，因此陈旧物业较多，与新建物业形成了交错局面，这些老小区物业面貌较为陈旧，设施、设置配套明显不合理；近两年，政府开始投入大量资金进行改造。例如，天津市截至2003年底共拆除危旧房屋1 974万m2，使59万户、183万居民的住房条件得到改善；拆迁规模的不断扩大，也直接拉动了商品房和存量房销售的增长。北京市、天津市近几年新建物业以中高档为主，且投资、销售等指标均大幅度增长，房屋消费结构合理，空置房总量大幅下降。此外，该区域内政府宏观调控的力度和效果，深刻地影响着当地房地产市场的发展。

　　3．物业管理公司方面的基本情况

　　华北地区的物业管理公司建立时间较晚，迟于深圳等地。大约在20世纪90年代初，京城开始适应国家住房制度的改革，兴起"物业管理热"。北京等地物业管理公司受"深圳模式"影响较大，起步较高，近几年得到长足发展。

　　北京市物业管理公司众多，多数以中小型为主，其中通过国家一级资质评审的企业有38家（统计时间截止到2005年6月），其管理规模较大已形成了规模效益，如北京市方庄物业管理有限责任公司等一级企业的管理面积均超过了200万m2。天津市有物业管理企业900多家，但一级资质企业只有6家，多数不具实力，没有形成规模优势。由于大量中小型物业管理公司管理服务水平不高，造成了总体水平不强的局面。近几年，沿海一些品牌物业管理公司向他们提供顾问管理咨询服务，直接提高了他们的管理水平；这些品牌物业管理公司在京、津等地具体运作中高档物业项目的全权委托管理服务，也给他们提供了借鉴。

　　华北地区的物业管理公司比较注重市内拓展，原因是北京市、天津市近几年新建物业较多，市场供应充足。但随着深圳一些品牌物业管理公司成功拓展北京市场，本地公司也感到生存危机，在本地区市场中与深圳、上海等地物业管理企业展开了激烈角逐。该地区有实力、品牌的物业管理公司适应市场经济要求，能做到基本赢利，但赢利能力没有深圳等地的品牌物业管理公司强。大多数公司是从国有企业转制而来的，还存在人浮于事、机构臃肿、人员庞杂、效率不高的事实；有些房地产开发公司下属的物业管理公司仍然依靠发展商的扶持在亏损状态下运作。

　　4．政策与环境

　　北京市作为我国的政治中心区域，十分重视物业管理工作，制定和完善了地方性法律法规，先后出台相应政策，解决物业管理中的历史遗留问题；对于职工居住的老住宅小区，鉴于物业服务收费难、业主对物业管理不理解等状况，政府拿出大量资金补贴物业服务费。北京市国土资源和房屋管理局公布了《北京市居住小区物业管理服务标准》，首次对经济适用房、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区的管理服务标准做了单独规定。物业管理行业协会主要是规范行业的行为和发展方向，为会员单位服务，解决业主与物业管理公司之间的纠纷，制订相应的地方性行业规范。例如，2004年，天津市物业管理协会办公室承诺将进一步加大对物业管理的监管力度和行政执法制度。

　　遵照质价相符原则，既遵守国家及地方政府的规定，又遵循目标物业的实际来计量物业服务费。《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法》（试行）规定：小区绿化率30%以下（含30%）的，物业服务费为0.50元 / m2；小区绿化率30%以上的，物业服务费为0.52元 / m2；被评为部、市级优秀物业管理小区，服务费可上浮25%。2005年7月，针对物业服务的收费标准，北京市政府组织了公开的价格听证会，广泛征求社会各界的意见。总体来看，北京市及华北地区其他城市，低档物业的服务费标准低于南方发达城市，中高档物业如写字楼等，与南方的同等类型物业持平。

　　本文为原创作品，任何人不得用于商业用途，转载须注明来自"蓝钻物业"公众号及作者；否则将视为侵权，必追究法律责任。

上一篇：物业服务企业为什么要实施三标管理体系认证

返回列表下一篇：北京小区电梯广告收益该归谁？

快速咨询

业务咨询
渠道合作