五大关键词解读物业上市公司2016年经营业绩

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发表于 2024-08-05 浏览量

物业新闻网讯：

2014年6月30日彩生活（01778.HK）在香港联交所挂牌上市，由于彩生活成功地利用了酬金制收入与成本不匹配的特点，使财务报表形成高毛利率的结果，成功地向资本市场讲述了社区O2O的故事，从而受到了资本市场的热烈追逐。挂牌首日股价高开5.82%，2015年股价曾逾13元港币。彩生活的市值也一度远超其母公司花样年控股（01777.HK）。彩生活在资本市场的成功打开了业内企业的思路，内地物业管理企业争相上市，除了在香港联交所挂牌外，还快速登陆门槛较低的新三板。除此之外，社区O2O也成为了行业热点，物业公司竞相效仿。

　　行业又经过一年的发展，现在真实的状态究竟是怎样？上市公司的数据给我们提供了最佳的最可靠的研究座标。

　　关键词一：成长期

　　截止2016年上半年，共有彩生活、中海物业（02669.HK）、中奥到家（01538.HK）、绿城服务（02869.HK）四家物业公司在香港成功上市。从这四家香港上市公司2016年中期公示的业绩可以看到（见表一），无论是管理面积，还是营业收入，这4家公司整体都比去年同期有很大的增长。经营收入同比增长28.78%，这个增长应该说要比中国经济整体状况要强很多，2016上半年所有A股合计实现营业收入14.6万亿元，同比增长仅3.78%。这从一个侧面说明行业仍处于快速发展期。行业目前需要解决的是如何建立一个更好的商业模式，以及克服行业发展的诸多障碍。

　　关键词二：分化

　　尽管行业仍处于快速发展期，但是业内企业对未来市场的理解和认识并不一致。继2015年开元国际物业以3.3亿元整体出让100%股权给彩生活之后，2016年8月，在业内规模和品牌都具有一定影响力的万达物业（万达商业旗下万达物业管理有限公司，简称"万达物业"）以20亿整体转让给花样年物业联合体。这两次有影响力的股权转让本身就说明了万达、开元国际物业对行业后期发展的理解、认识，与彩生活、花样年是完全不同的。

　　除此之外，企业在经营的结果上也出现了分化。从表一中可以看出，中海物业的增长率相对是比较低的，这与他们对市场的保守态度是相关的。尽管彩生活的增长率也很高，但是如果扣除收购开元国际物业等增加的包干制收入29150万元，其可比口径同比增长仅2%，其对市场的快速扩展遇到了瓶颈。这是个很有趣的现象，预示着后期行业企业不再是可以跟随行业的快速成长而鸡犬升天。经营管理能力强、发展方向正确的企业会高速增长，相反则会被市场淘汰。

　　关键词三：传统

　　从四家物业公司公示的上半年营收数据来看，物业管理的传统服务业务占的比例都很高（见表二）。四家公司传统业务收入均在90%以上，包括在社区O2O上投入了相当资源和时间的彩生活、中奥到家，中奥到家更是高达97.3%。应该说，这些物业管理企业仍以传统业务收入为绝对的支柱。相反，包含社区O2O在内的增值服务收入在四家公司的营收中占据的比例均低于10%（见表三），O2O收入的比例更是微不足道。这和我们听到的宣传，以及在我们脑海中形成的印象有很大的出入，但这也更彰显了数据的力量。

　　这让我们认清了一个残酷的现实，整个行业对于O2O的业务还是处于摸索状况，行业还没有形成成熟的模式。事实上，中奥到家上半年在O2O业务上净亏损3110万。

　　关键词四：理性

　　截止2016年11月16日，四家上市物业公司的市值见表六。市值估价最高的是绿城78个亿，其次是彩生活57个亿。除了中奥到家因为中期业绩亏损，暂不具可比性，其余三家公司的市盈率均比较接近，均在25-30倍之间。彩生活略高29.9倍，绿城服务27.9倍，中海物业26.7倍。这说明资本市场由最初对彩生活的疯狂追逐到目前渐趋理性。

　　从中长期来看，资本市场最终还是要看到实实在在的业绩，只靠讲故事恐怕是不够的。对此，已经上市的物业公司需要有充分的心理准备。上市的公司也已露出了隐忧。

　　关键词五：隐忧

　　除了在香港联交所上市外，物业管理企业在新三板上市的更多，目前已逾30家。需要注意的是，尽管上市时间不长，但是已经露出了隐忧。中奥到家上市不到一年就出现亏损，2016中报显示亏损595万，根据2016年第三季度的公示信息显示，也仍然亏损300多万。彩生活上市两年之后的毛利率、规模扩展速度都出现了大幅降低。上市之前所描绘的美好"蓝图"，上市之后仍需要维持良好的业绩与想象空间。

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